Alors que les vacances d’été approchent, de nombreux consommateurs choisissent de séjourner en location saisonnière. Que vous choisissiez ce mode d’hébergement ou que vous mettiez votre bien en location, quelques règles sont à connaître.
PARTIE 1 : le particulier qui loue sa résidence
De nombreux Français choisissent d’arrondir leur fin de mois en louant leur résidence en saisonnier à des particuliers. Toutefois, ils doivent respecter un certain nombre d’obligations pour respecter la réglementation, qui diffère selon qu’il s’agisse d’une résidence principale (occupée au moins 8 mois par an) ou secondaire. Mais dans l’un et l’autre cas, on parle de « meublés de tourisme » qui concernent les villas, appartements ou studios meublés, offerts à la location à une clientèle de passage et réservés à l’usage exclusif du locataire.
Démarches administratives
S’agissant d’une résidence principale, aucune démarche en mairie n’est exigée, à l’exception de certaines communes, dans lesquelles le propriétaire doit déclarer sa résidence principale en mairie. Il s’agit notamment de Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours. Mieux vaut donc se renseigner auprès de sa mairie en amont.
Le loueur se verra attribuer un numéro de déclaration qui devra figurer sur l’annonce de location.
En ce qui concerne les impôts, le propriétaire (ou locataire qui sous-loue) doit procéder à une inscription au répertoire Sirène de l’Insee. La démarche est gratuite et permet d’obtenir un SIRET à reporter sur la déclaration complémentaire de revenus. Cette démarche est indispensable, tant pour les résidences principales que les résidences secondaires.
Quant à la taxe de séjour, elle est due à la collectivité. Toutefois, si la location du bien passe par une plateforme en ligne, c’est elle qui la collecte et la reverse.
Louer sa résidence principale
Pour mettre en location sa résidence principale, trois conditions doivent être remplies : le propriétaire ne doit pas être présent au moment de la location, le locataire doit y résider pour une courte période (location à la journée, à la semaine ou au mois) et ne pas en faire son domicile (clientèle de passage).
La durée de la location est limitée à 90 jours par client mais peut atteindre 120 jours par année civile. Dans certaines communes, cette durée peut être dépassée uniquement pour cause d’obligation professionnelle, pour raison de santé et en cas de force majeure.
Attention, si vous êtes locataire du logement que vous sous-louez, vous devez obtenir l’autorisation de votre propriétaire sous peine de voir votre bail résilié. En outre, vous prenez le risque d’être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts en cas de préjudice.
Par ailleurs, en cas de sous-location, le montant du loyer appliqué ne doit pas être supérieur au vôtre.
Enfin, si le logement fait partie d’une copropriété, vérifiez bien dans le règlement l’absence d’une clause d’habitation exclusivement bourgeoise. Celle-ci interdit l’activité de meublé touristique.
Louer sa résidence secondaire
Dans ce cas, la déclaration en mairie est obligatoire. La procédure dépend du lieu de résidence, sachant que dans les communes de plus de 200 00 habitants et dans certains départements d’Ile de France, c’est une autorisation de changement d’usage qui est exigé (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Il convient donc de se renseigner auprès de sa mairie pour connaître la marche à suivre.
Les règles propres à la copropriété sont les mêmes que pour les résidences principales.
Sanctions encourues
Si aucune déclaration n’a été effectuée alors qu’elle était nécessaire, le loueur s’expose à une contravention pouvant aller jusqu’à 450 €.
Le défaut de numéro d’enregistrement dans les communes où celui-ci est obligatoire est passible d’une amende de 5 000 €.
En cas de location, dans les communes concernées, d’un logement déclaré comme résidence principale pour une durée excédant 120 jours par année civile, l’amende civile peut atteindre jusqu’à 10 000 €
La mise en location d’un local commercial comme meublé de tourisme sans avoir obtenu l’autorisation nécessaire dans les communes où celle-ci est obligatoire est sanctionnée par une amende de maximum 25 000 €.
Pour un logement qui ne respecte pas la procédure de changement d’usage, la sanction peut aller jusqu’à 50 000 € par local, avec une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation).
Enfin, en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation de locaux soumis à déclaration, des sanctions pénales sont encourues, à savoir un an d’emprisonnement et 80 000 € d’amende (article L. 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation).
Cas des chambres chez l’habitant
Il est tout à fait possible de ne louer qu’une partie de son domicile. Dans ce cas, d’autres règles s’appliquent.
Si elle peut s’apparenter à la chambre d’hôte, la chambre chez l’habitant bénéficie d’un cadre juridique plus souple.
Le propriétaire est dans l’obligation de mettre à disposition une chambre de 9 m² loi Carrez minimum, disposant d’une fenêtre et respectant les règles de décence (absence de risque pour la santé et la sécurité des occupants).
La rédaction d’un bail de location est obligatoire. Il existe deux cas de figure :
- Si la chambre est louée meublée, le bail doit respecter les règles édictées aux articles L. 632-1 et suivants du Code de la construction de l’habitation ;
- Si la chambre est louée nue, le bail doit respecter les règles énoncées par la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Le loyer perçu est un revenu imposable. À noter que le régime d’imposition des loyers diffère selon la nature de la location (meublée ou nue).
Cependant, les locations saisonnières d’une ou plusieurs pièces de sa résidence principale qui n’excèdent pas 760 € par an sont exonérées et ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu (source).
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PARTIE 2 : Le vacancier qui loue un logement
Si vous choisissez ce mode d’hébergement pour les vacances, pensez à effectuer toutes les vérifications nécessaires.
Contrat de location
Avant toute signature d’un contrat de location, le propriétaire du logement – qu’il soit professionnel ou particulier – a l’obligation de remettre au vacancier un état descriptif des lieux, écrit et le plus détaillé possible, comportant les informations essentielles sur le logement mis en location (article 1 de l’arrêté du 16 mai 1967).
Quant au contrat de location, il doit revêtir la forme écrite conformément à l’article L. 324-2 du Code du tourisme, et préciser les éléments clés de la location, tels que le prix et le montant du dépôt de garantie ainsi que ses conditions de restitution, la description du logement, la durée de la location, les conditions et modalités de paiement.
Les propriétaires demandent très souvent des arrhes ou acomptes* qui représentent généralement le quart du prix de la location. Il est recommandé au locataire de les verser seulement après avoir signé le contrat de location et pas plus de 6 mois avant la date d’entrée dans le logement.
Conditions d’annulation
Le locataire doit bien vérifier les conditions d’annulation de la réservation dans le contrat. Si rien n’est stipulé, ce sont les règles suivantes qui s’appliquent :
– si le locataire annule la réservation alors qu’il a versé un acompte, il peut se voir réclamer la totalité des loyers du séjour prévu. S’il a versé des arrhes, le montant payé sera perdu.
– Si le loueur annule la réservation alors qu’un acompte a été versé, il doit en rembourser le montant au vacancier et l’indemniser pour le préjudice moral ou financier subi ; si ce sont des arrhes qui ont été versées, le loueur doit restituer le double du montant réglé par le vacancier.
*Acompte ou arrhes : quelles différences ?
Les arrhes correspondent à une somme versée d’avance, mais l’acheteur et le vendeur peuvent revenir sur leur engagement. Dans ce cas, le montant des arrhes sera perdu pour le consommateur ; quant au professionnel, il devra restituer le double du montant versé par le consommateur.
À noter que si rien n’est précisé sur le bon de commande ou le devis, les sommes versées en avance sont considérées comme des arrhes.
