Connaître la différence entre l’usure normale et les dégradations d’un logement permet de savoir à qui incombe la prise en charge des réparations locatives.
Lors de l’état des lieux de sortie, le locataire et le propriétaire évaluent l’état du logement par rapport à celui constaté à l’entrée. Le bilan doit être similaire, mais en tenant compte de la vétusté.
Différence entre dégradations et vétusté
La vétusté se caractérise par l’état d’usure normale du logement lié au temps et à un usage classique des matériaux (peintures, moquettes, carrelages…) et des équipements (robinetterie, menuiserie, électroménagers…). Aussi, si aucune anomalie n’est détectée au moment de l’état des lieux de sortie, les dommages causés par la vétusté restent à la charge du propriétaire.
En revanche, si des dégradations sont constatées en raison de la négligence du locataire (absence d’entretien, manque de soin, détériorations volontaires), ce dernier est responsable. Il peut s’agir de trous dans les murs ou les portes, de tâches sur la moquette, de papier peint déchiré, de traces de brûlure sur le plan de travail de la cuisine… Le locataire est également responsable si les dommages sont causés par les personnes résidant habituellement avec lui dans le logement, les personnes hébergées ou invitées, les personnes qui interviennent ponctuellement à sa demande (comme un artisan mandaté pour des travaux) ou encore un sous-locataire.
Le locataire souhaitant se soustraire à cette responsabilité doit apporter la preuve, par tout moyen, que les dégradations ne peuvent pas lui être imputées.
Travaux d’entretien : qui paye ?
L’entretien courant du logement est à la charge du locataire pendant toute la durée du bail. Il concerne à la fois les parties extérieures (jardin privatif comportant la tonte, l’arrosage, le taillage… ou encore l’enlèvement de la mousse et des feuilles au niveau des auvents, terrasses, marquises et le dégorgement des gouttières) et les parties intérieures (mécanisme d’ouverture et fermeture des portes et fenêtres, remplacement des vitres détériorées, graissage des stores et volets, remplacement ou raccord des revêtements de sol abimés, remplacement des ampoules, interrupteurs, prises de courant, nettoyage des dépôts de calcaire… et entretien des équipements mentionnés dans le contrat de location).
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 liste (de manière non exhaustive) les réparations locatives à la charge du locataire.
A noter que si l’achat et l’installation du détecteur de fumée relèvent du bailleur, son entretien et son renouvellement incombent au locataire.
Cas de force majeur et cambriolage
L’usure naturelle ne peut pas être reprochée au locataire. Le propriétaire doit donc procéder au rafraîchissement du logement à ses frais. Il en est de même pour les dégâts causés par un cas de force majeur, comme une tempête par exemple, même s’ils rentrent dans la liste des réparations locatives.
De même, les dégâts occasionnés lors d’un cambriolage ne sont pas imputables au locataire. Ce dernier doit toutefois porter plainte et effectuer une déclaration auprès de son assureur dans les deux jours ouvrés qui suivent la date où l’infraction a été constatée. Les démarches peuvent varier selon le type de contrat, mais l’assureur guidera le locataire dans son parcours.
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Grille de vétusté
Pour limiter le risque de litige, le propriétaire peut annexer une grille de vétusté à l’état des lieux d’entrée. Ce document liste les équipements concernés, leur durée de vie théorique, ainsi que des coefficients de réduction forfaitaire annuels. La grille de vétusté permet d’évaluer le montant des réparations qui seront à la charge du locataire. Plusieurs modèles types existent, mais il est conseillé d’opter pour ceux ayant fait l’objet d’un accord collectif conclu conformément à l’article 41 ter ou à l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière. C’est d’ailleurs un document auquel les bailleurs sociaux ont souvent recours.
Évaluation des dégradations
Si le propriétaire constate des dommages qui semblent manifestement volontaires, et donc qui ne relèvent pas de l’usure normale, il doit les indiquer de façon précise dans le document d’état des lieux de sortie. Ces annotations doivent être accompagnées de photos afin de comparer le plus précisément possible l’état du logement et des équipements à l’entrée et à la sortie.
Le montant des réparations est évalué en calculant la différence entre la valeur de remplacement à neuf et la valeur théorique par rapport à l’usure normale.
Le propriétaire peut retenir une partie (ou la totalité) du dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état. Dans ce cas, des devis ou factures doivent justifier les sommes prélevées.
À noter que si le locataire signe l’état des lieux de sortie, il reconnaît les dégradations commises. En revanche, en l’absence de signature conjointe entre locataire et propriétaire, aucune retenue sur le dépôt de garantie n’est envisageable.
Que faire en cas de litige ?
Au moment de l’état des lieux de sortie, des désaccords peuvent survenir entre le locataire et le propriétaire concernant l’origine des détériorations d’un ou plusieurs éléments (même avec la mise en place d’une grille de vétusté). Le propriétaire invoquera des dégradations volontaires tandis que le locataire plaidera pour l’usure normale en refusant de participer aux frais de réparation.
Toute contestation peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. La démarche est facultative et gratuite.
Si la conciliation n’aboutit pas ou si l’une des parties ne souhaite pas l’engager, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement peut être saisi.
S’il est impossible d’établir l’état des lieux en raison de l’absence ou du refus d’une des parties, l’autre doit faire appel à un commissaire de justice (nouvelle dénomination des huissiers de justice) pour procéder à sa réalisation. Le commissaire de justice informe propriétaire et locataire de la date du rendez-vous minimum 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception et établit un rapport dont les constations s’imposent aux parties, sans contestation possible, même en leur absence au moment de l’état des lieux.
Les sommes demandées par le commissaire de justice varient selon la surface du logement et devront être partagées par moitié entre le propriétaire (bailleur) et le locataire.
